إسطنبول تحتضن نموذجًا استثماريًا جديدًا يربط سوق العقار بالبورصة: شهادات العقار تفتح أبواب التملك للجميع
في خطوة تعتبر الأولى من نوعها في تركيا، أعلنت هيئة الأسواق المالية بالتعاون مع شركة توكي وشركة املاك كونوت عن إطلاق مشروع “شهادات العقار“، الذي يربط بين سوق الاستثمار العقاري وسوق الأوراق المالية عبر بورصة إسطنبول. هذا النموذج المبتكر يهدف إلى تمكين أصحاب الدخل المحدود والمتوسط من دخول عالم الاستثمار العقاري، دون الحاجة إلى امتلاك رأس مال كبير.
من خلال شراء شهادة واحدة فقط بقيمة لا تتجاوز 8 ليرات، يمكن للمواطنين المساهمة في مشروع سكني حقيقي، مع إمكانية تجميع عدد الشهادات اللازم للحصول على منزل فعلي في نهاية المشروع. المشروع الذي يحمل اسم داملا كنت Damla Kent ويقع في منطقة باشاك شهير بإسطنبول، يفتح آفاقًا جديدة لتملك العقار بأسلوب مرن، شفاف، وتحت رقابة مؤسسات الدولة، ما يجعله تجربة غير مسبوقة في السوق العقاري التركي.
ما هي شهادة الاستثمار العقاري؟
شهادة الاستثمار العقاري هي أداة استثمارية خاضعة لإشراف هيئة الأسواق المالية التركية (SPK)، يتم تداولها في بورصة إسطنبول، وتتيح للمستثمرين ذوي المدخرات الصغيرة فرصة المشاركة في مشاريع سكنية ضخمة. تهدف هذه الشهادة إلى إزالة العقبات التقليدية أمام امتلاك العقارات مثل الدفعات المقدمة العالية، والأقساط، والفوائد، مما يجعل الاستثمار العقاري متاحًا للجميع. كما تمنح المستثمرين فرصة زيادة مدخراتهم من خلال ارتفاع قيمة العقار، وفي النهاية إمكانية امتلاك منزل.
كيف وأين يمكن الحصول عليها؟
خلال فترة الطرح العام الأولي ما بين 4 و8 أغسطس 2025، يمكن تقديم طلبات الشراء من خلال بنك هالك، بنك زراعات، بنك وقف أو من خلال الشركات الوسيطة التابعة لها. بعد الطرح العام، ستُدرج شهادات العقار في بورصة إسطنبول، ويمكن تداولها مثل الأسهم عبر حسابات الاستثمار.
ما هو سعر الشهادة؟
تم تحديد سعر الطرح العام للشهادة بـ 7.59 ليرة تركية، بعد خصم بنسبة 24.1% من السعر الحقيقي للعقار، بهدف تسهيل الاستثمار على جميع المواطنين.
هل يوجد حد أدنى أو أقصى للشراء؟
لا يوجد حد أقصى للشراء، أما الحد الأدنى فهو شهادة واحدة فقط، أي بقيمة 7.59 ليرة.
كيف يتم تتبع قيمة الشهادة والمدخرات؟
اعتبارًا من 11 أغسطس 2025، ستبدأ الشهادات بالتداول في بورصة إسطنبول. يمكن متابعة قيمة الشهادة لحظيا من خلال حساب الاستثمار الخاص بالبنك أو التطبيقات المالية.
هل من الممكن أن تنخفض قيمتها بعد الشراء؟
نعم، مثلها مثل الأوراق المالية الأخرى في البورصة، تخضع شهادات العقار لتقلبات السوق والعرض والطلب. لكن ما يميزها هو ارتباطها بمشروع عقاري حقيقي وملموس.
كم عدد الشهادات اللازمة لشراء شقة؟
عدد الشهادات المطلوبة يختلف حسب حجم ومساحة الشقة، وتم الإعلان عنها في الطرح العام كما يلي:
- شقة 1+1 بمساحة 62 مترًا مربعًا: 631,516 شهادة
- شقة 2+1 بمساحة 88 مترًا مربعًا: 863,276 شهادة
- شقة 3+1 بمساحة 144 مترًا مربعًا: 1,384,916 شهادة
- شقة 4+1 بمساحة 194 مترًا مربعًا: 1,833,345 شهادة
عدد الشهادات المطلوبة لا يتغير حتى نهاية المشروع.
كيف يتم الحصول على سند ملكية المنزل (الطابو)؟
عند الوصول إلى عدد الشهادات المطلوب للمنزل المرغوب، يجب تقديم طلب “الأداء الأساسي” عبر الشركة الوسيطة وتحديد الوحدة السكنية المطلوبة. تقوم الشركة بالتواصل مع “املاك كونوت”، التي بدورها تدعو صاحب الطلب لتوقيع العقد خلال يومي عمل.
فترة تقديم طلبات الأداء الأساسي تبدأ من 5 فبراير 2026 حتى 4 أغسطس 2028.
مثال: إنك ترغب في شراء شقة 2+1، والتي تحتاج إلى 863,276 شهادة. تراقب السعر وتشتري تدريجيا بحسب ميزانيتها، وعند الوصول للعدد المطلوب تقدم طلبًا للحصول على الطابو.
هل يمكن اختيار الشقة قبل انتهاء المشروع؟
نعم، عند تجميع العدد اللازم من الشهادات، يمكن للمستثمر تقديم طلب خلال فترة الأداء الأساسي لاختيار شقته في مشروع “داملا كنت”، وتُحجز الشقة له، ولا يمكن بيعها للغير.
هل يمكن الشراء بشكل جماعي؟
نعم، من خلال نموذج الملكية المشتركة، يمكن لأكثر من شخص المشاركة في شراء شقة واحدة. يحصل كل منهم على نسبة ملكية حسب عدد الشهادات التي يمتلكها.
مثال: خمسة أصدقاء يشتركون بشراء شقة، وبعد تجميع العدد المطلوب، يحصل كل واحد على 20% من الطابو.
هل يمكن طلب قرض لمن لا يمتلك العدد الكامل من الشهادات؟
نعم، تعمل الجهات المختصة على تطوير نماذج تمويل تكميلي وقروض لتغطية الجزء المتبقي من قيمة الشقة بعد تجميع الشهادات المقابلة لقيمتها الجزئية.
أين يقع المشروع؟ وما هي مميزاته؟
يتم إصدار الشهادات ضمن مشروع “داملا كنت” الذي يُنفذ بالشراكة بين TOKİ وEmlak Konut في منطقة باشاك شهير بمدينة إسطنبول.
يتكوّن المشروع من 5 مراحل ويضم 5,325 وحدة سكنية و244 وحدة تجارية.
تبدأ أعمال البناء في 1 أكتوبر 2025، ومن المقرر الانتهاء منه في 4 فبراير 2029، خلال 48 شهرًا.
المشروع يتميز بقربه من خطوط المترو، وتصميمه الأفقي، والمساحات الخضراء الواسعة.
كيف يمكن تحويل الشهادات إلى نقد لمن لا يريد شراء منزل؟
هناك خياران:
- البيع في السوق: يمكنك بيع الشهادات في بورصة إسطنبول في أي وقت بالسعر الفوري. بعد تنفيذ أمر البيع، تُودع الأموال في حسابك الاستثماري خلال يومي عمل.
- التحويل النقدي النهائي: عند نهاية المشروع، تُعرض الشقق غير المباعة في مزاد علني شفاف. ويُوزّع العائد المالي من هذه المبيعات على المستثمرين حسب نسبة ما يملكونه من الشهادات. تُدفع هذه المبالغ في 8 أغسطس 2029.
إذا لم تُباع بعض الشقق، تتدخل TOKİ وتشتريها حسب الشروط المذكورة في كتيب المشروع، مما يضمن حماية الاستثمار.
ما مدى أمان هذا النموذج؟ وما دور TOKİ وEmlak Konut؟
المشروع مدعوم من اثنتين من أكبر المؤسسات الحكومية في تركيا:
- TOKİ: تملك الأرض وتضمن استكمال المشروع وشراء الوحدات التي لم تُبع.
- Emlak Konut: هي المطوّر والمُدير ومصدر شهادات العقار.
حقوق المستثمرين محمية تحت إشراف هيئة الأسواق المالية التركية (SPK)، وجميع العمليات تُدار من قبل مؤسسات موثوقة. وفي حال تأخر المشروع، يحصل المستثمرون على تعويض مالي يعادل قيمة الإيجار حسب الشروط المعلنة.
هل هذا مشروع إسكان اجتماعي؟
لا، الشقق التي تصدر بشأنها الشهادات ليست مخصصة لذوي الدخل المحدود، بل هي جزء من نموذج تمويل جديد.
أما في مجال الإسكان الاجتماعي، فتستعد الوزارة لإطلاق حملة سكنية ضخمة تشمل 81 ولاية، وهي الأكبر في تاريخ الجمهورية، في الربع الأخير من هذا العام.
و حتى لا تفوتك الفرصة في معرفة الجديد في تركيا .. يمكنك متابعة بوستانبول على المنصة المفضلة لديك
